La déclaration IFI (impôt sur la fortune immobilière) : tout ce qu’il faut savoir

Qu’est-ce que l’impôt sur la fortune immobilière ?

L’Impôt sur la Fortune Immobilière (IFI) a été instauré en 2018 pour remplacer l’Impôt de Solidarité sur la Fortune (ISF). 

Contrairement à l’ISF, qui portait sur l’ensemble du patrimoine, l’IFI se concentre uniquement sur les biens et droits immobiliers détenus au 1er janvier de l’année d’imposition. 

Les personnes disposant ainsi au 1er janvier 2024 d’un patrimoine immobilier supérieur à 1,3 million d’euros sont tenues de souscrire une déclaration estimative de leur patrimoine, en même temps et selon les mêmes modalités que leur déclaration annuelle de revenus.

Qui est imposable ?

Sont imposables à l’IFI les personnes physiques résidant en France, mais également celles résidant à l’étranger sur leurs biens immobiliers situés en France. Le seuil d’imposition est fixé à 1,3 million d’euros. Si la valeur de votre patrimoine immobilier net dépasse ce montant, vous devez déclarer l’IFI.

Quel type de bien est concerné ?

Tous les biens immobiliers ne sont pas soumis à l’IFI.

Les biens imposables incluent les : 

• Résidences principales
• Résidences secondaires
• Biens locatifs
• Terrains constructibles
• Parts de SCI (Société Civile Immobilière)

Les immeubles détenus indirectement, par l’intermédiaire de sociétés, sont également concernés si leur valeur excède 10 % du patrimoine.

A noter : certains biens peuvent être exonérés partiellement ou totalement, tels que les immeubles affectés à une activité professionnelle, les bois, forêts, et les biens ruraux loués à long terme.

Calcul de l’IFI : comprendre les mécanismes de cet impôt sur le patrimoine immobilier

Évaluation du patrimoine immobilier

Le calcul de l’IFI commence par l’évaluation précise de votre patrimoine immobilier au 1er janvier de l’année d’imposition. Cette évaluation doit refléter la valeur vénale de chaque bien, c’est-à-dire le prix qu’il pourrait atteindre sur le marché immobilier actuel.

Attention ! L’estimation doit être réaliste et justifiable. En cas de doute, il est recommandé de faire appel à un cabinet d’expert comptable pour éviter toute contestation ultérieure de l’administration fiscale.

Déduction des dettes

Une fois le patrimoine brut évalué, vous pouvez en déduire certaines dettes pour obtenir votre patrimoine net imposable. Cette étape est importante car elle peut significativement réduire votre base d’imposition.

Sont déductibles :

• Les emprunts immobiliers (capital restant dû et intérêts courus)
• Les impôts dus au titre des biens imposables (taxe foncière, par exemple)
• Les dépenses d’amélioration, de construction, de reconstruction ou d’agrandissement

À noter : les frais d’entretien courant et les dépenses de réparation ne sont généralement pas déductibles, sauf s’ils sont engagés pour la conservation du bien ou son maintien en l’état.

H3 Application du barème progressif

Une fois le patrimoine net déterminé, le barème de l’IFI s’applique de manière progressive. Ce système de tranches permet une imposition croissante en fonction de la valeur du patrimoine.

Le barème actuel se présente ainsi :

• De 0 à 800 000 € : 0%
• De 800 001 à 1 300 000 € : 0,5%
• De 1 300 001 à 2 570 000 € : 0,7%
• De 2 570 001 à 5 000 000 € : 1%
• De 5 000 001 à 10 000 000 € : 1,25%
• Au-delà de 10 000 000 € : 1,5%

Le barème de l’IFI commence à partir de 800 000 €, mais le seuil d’imposition à l’IFI est de 1 300 000 €, autrement dit vous ne payez l’IFI) que si la valeur nette (après déduction des dettes) de votre patrimoine excède 1 300 000 €.

Un point important à noter : votre résidence principale bénéficie d’un abattement de 30% sur sa valeur vénale, ce qui peut réduire significativement votre base imposable.

Optimisation et planification

Comprendre le calcul de l’IFI n’est pas seulement un exercice fiscal, c’est aussi un outil de planification patrimoniale. En maîtrisant ces mécanismes, vous pouvez :

1. Anticiper votre charge fiscale
2. Identifier les leviers d’optimisation (restructuration de dettes, investissements dans des actifs exonérés, etc.)
3. Prendre des décisions éclairées concernant vos investissements immobiliers futurs

Même si cela n’est pas obligatoire, il est recommandé de faire appel à un cabinet d’expert-comptable spécialisé en gestion de patrimoine pour une analyse approfondie de votre situation personnelle. Ces professionnels pourront vous aider à affiner votre stratégie fiscale en tenant compte de l’ensemble de votre situation patrimoniale.

Comment déclarer l’Impôt sur la Fortune Immobilière ?

Pour déclarer l’Impôt sur la Fortune Immobilière (IFI), les contribuables dont le patrimoine immobilier net dépasse 1,3 million d’euros doivent souscrire une déclaration estimative de leurs biens. 

La déclaration peut se faire en ligne sur le site des impôts via la déclaration de revenus en cochant la case dédiée à l’IFI, ou par voie papier avec le formulaire 2042-IFI. Les dates limites de déclaration varient selon le mode choisi et le lieu de résidence. N’hésitez pas à contacter votre centre des Finances Publiques pour plus d’informations !

A noter : depuis 2019, la déclaration en ligne est obligatoire pour les résidents équipés d’un accès Internet, sauf exceptions. Les non-résidents et certaines personnes rattachées doivent utiliser le formulaire spécifique 2042-IFI-COV. 

Risques et contrôles en cas de non-déclaration de l’IFI

Ne pas déclarer l’IFI, ou le déclarer incorrectement, peut entraîner des sanctions : majorations de l’impôt, intérêts de retard, et, dans certains cas, des poursuites judiciaires. L’administration fiscale effectue régulièrement des contrôles pour s’assurer de la véracité des déclarations et des estimations fournies.

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